楼市调查｜成都房价连续5个月上涨，但“买房不是我必须的选项”

时间： 2022-07-09 12:02     浏览量：540

“想过买房，又有些犹豫。”舒先生面对成都连续上涨的房价表示，他不知道此时的房价是处于上坡的起点、中点，还是高点。

根据国家统计局数据，今年以来，成都房价连续5个月上涨，涨幅多次领涨全国。5月，成都历时5年的楼市收紧调控开始转向，放松对限购、无房的认定条件，多孩家庭多一张房票，降低公积金贷款首付比例等新政已经满月，需求释放后，房价会开启新一轮上涨吗？

2022年5月1日，航拍成都市温江区城市风光。图片来源：IC

“买房不是我必须的选项”

来自北方的舒先生留学回国后，没有去北上广深发展，往返了几次成都后选择了在成都工作，“成都让我觉得很放松。” 生于1991年的他在单位附近租了两室的房，早上陪媳妇在车站等公交上班，晚上回到住处，桌上已经有热饭热菜，“有人与他立黄昏，有人问他粥可温”都是从事艺术工作的他心中的浪漫，在孩子没有到来之前，“买房不是我必须的选项。” 他说。

在成都安定之初，他也想过买套房子，“先是等资格，而后房价一路在涨，调控政策一直在出，等一等又等一等，等我符合人才购房资格条件时，心态已经平和了。”他说。

今年5月，成都历时5年的楼市收紧调控开始转向。

5月16日，成都出台《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》，放松了对限购和无房的认定条件。优化家庭住房总套数认定标准，近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算。优化无房居民家庭认定标准，购房人及其家庭成员在我市无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，这客观上会使得一些家庭购房的资格或名额增加，势必释放出新的购房需求或购买力。其次，成都这几年人才导入速度快，房价处于降温和调整过程，此次政策后，确实会带动量价的上升，即行情的提振。

5月31日，成都进一步优化完善房地产政策，其中提到二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购买1套住房。在全市范围内个人转让家庭唯一住房的，增值税由满5年免征调整为满2年免征。

优化公积金贷款政策方面，公积金贷款首付比例下调10%，即首套房首付比例由30%下调至20%，二套房首付比例由40%下调至30%。双职工购买首套住房的最高贷款额度由70万元提高至80万元。

7月6日，成都再出新政，居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房，住房纳入保障性租赁住房房源库后，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认同供需关系带动价格浮动，但对于后续房价会否持续上涨，她认为上升幅度有限。

关荣雪说，成都凭借着成渝都市圈的规划红利，已成为继北京、上海、广州之后的中国第四大航空枢纽，吸引大量购房客户涌入，带动房价一直较为坚挺。再加上5月份成都发布了“516”和”531”两次新政，供需关系的变化带动整体价格浮动，同时还放宽了对开发商的监管资金要求。另外，与各特大城市相比，成都房价相对较低，去年以来在各项严格限制政策下价格上涨有限，在今年政策放宽后价格迎来上涨空间。但随着购房者购房心态更趋于理性，预计上升幅度比较有限。

舒先生就是购房心态趋于理性的代表之一。即使新政出台，他并没有加快入市的步伐，而是选择了随缘的买房态度。

房价连续5个月上涨

地产研究机构克而瑞认为，成都新政盘活需求，短期会促进市场热度回升，但难有大幅反弹。克而瑞认为，2022年上半年，大成都商品住宅供应890万平方米，同比增加3%；成交921万平方米，同比减少28%，上半年供求比0.97。供应方面，受双限地入市较缓影响，1-4月住宅供应量均处中低位水平，进入5-6月后，多个性价比热盘入市，且体量均较大，近2月供应显著增高，以推动市场热度回升，其中，因热盘多位于区位较优的中心城区，故上半年中心城区供应占比显著扩大，而郊区因近一年热度持续较低、供地也较少，供应持续收缩。

成交方面，受去年底多热盘集中放量推动，1月成交高位；至春节假期后，受疫情突袭、经济下滑影响，客户置业热情减淡，叠加“金三银四“期间供应整体偏改善、门槛较高，体现为5-6月成交处中位偏下水平，看似在下滑，考虑到新政对中心城区确有一定刺激作用，叠加近期经济逐渐恢复、性价比热盘增多，下半年仍有回升预期。

虽然机构并不叫好，但从实际成交数据来看，成都房价已经回暖。今年4月和5月，成都新房和二手房房价的涨幅均领涨全国。国家统计局数据显示，4月，成都以新房价格环比上涨0.8％、二手房价格环比涨幅0.7%分别领跑70城。5月，成都新房、二手房价格涨幅再次领跑全国，涨幅均为0.9%。

在此之前，成都房价已连续3个月上涨。1月，成都新房环比涨幅1%，与北京并列第二，排在银川之后；二手房环比涨幅0.8%，和昆明一起领涨全国。

2月，成都新房环比涨幅0.7%，和南京、宁波、乌鲁木齐并列第二，排在第一的是西安，涨幅1%；二手房涨幅0.6%，和广州、惠州并列第三，前二席分别是上海、北京。

3月，成都以新房价格环比涨幅0.8%与深圳并列第二，排在乌鲁木齐之后；二手房价方面，成都和海口环比上涨0.6%，排在北京之后并列第二。

上半年成交二手房套数上涨246%

记者在诸葛找房平台上看到，5月、6月，成都新挂了许多二手房源。7月6日实时数据显示，当日降价二手房源1468套，涨价二手房源164套。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022上半年成都新建商品住宅成交61847套，较去年同期下跌16.55%；月均成交均价为18266元/平方米，较去年同期上涨4.44%。成都2022上半年二手住宅共计成交72021套，较去年同期上涨246.44%；月均成交均价为15398元/平方米，较去年同期下跌3.36%。

关荣雪认为，成都二手住宅成交表现较优于新房，可能的原因在于，其一，与市场对政策的反差感有一定关系，新房市场政策端的收紧与放松频率相较二手房而言较高，进而致使市场的适应性较强，而自去年5月份成都出台二手房参考价后，二手房成交量价出现短期回落态势，直至今年5月底，成都明确放松限售、缩短增值税征免年限等涉及二手房方面的举措，可见政策收紧周期较长导致住房置换等需求延迟、累积，一旦政策放松则将在很大程度上促进二手房市场供需上升。其二，由于成都新房近两年频频爆出质量问题，市场对新房的好感度随之下降，同时不少开发商爆雷，加剧了购房者对新房交付方面的担忧情绪。群体的担忧情绪上升，将成为销售阻力之一。

成都一名从业多年的房屋中介对澎湃新闻记者表示，成都今年的新政对二手房的影响较为直接，“最近业主愿意挂房了，而且带看已经不看参考价了。”

2021年5月28日，成都发布首批二手房成交参考价，和当时市场价相比，参考价基本打了八五折，最低甚至达到六折。7月8日，成都发布第二批住宅小区二手房成交参考价格，此后尚未发布第三批二手房成交参考价。成都市二手住房成交参考价格原则上每半年更新一次，将根据房地产市场变化情况适时调整、增加，并及时发布参考价格。

记者随机在第二批住宅小区二手房成交参考价名单中挑选一个高新区楼盘房源咨询，该楼盘参考价2.2万元/平方米，销售中介告诉记者，最近成交的几套，单价在3万元左右。

贝壳找房数据显示，该楼盘6月24日-6月30日的挂牌均价在3.34万元/平方米。从挂牌价来看，基本回到前期高点。

图片来源：IC

房地价差进一步扩大，清水最高销售单价34500元

值得一提的是，成都今年第二批次供地主城区的地块清水限价除天府新区之外基本都突破2万元，地价差进一步拉大。

6月10日，成都市公共资源交易服务中心发布了成都中心城区2022年第二批次集中供地的公告。二批次共推出55宗地块，用地面积201.6万平方米，起始总价约394.23亿元，将于7月12日-7月14日三天分10场进行拍卖。除青白江区、新津区宗地外，均采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖方式。

从供地的区域分布看，整体上主城区“5+2”区域供应量大幅增加，分别是武侯区7宗、成华区5宗、高新区4宗、青羊区4宗、天府新区4宗，锦江区和金牛区本次均供应较少。

主城5+2区域最低起拍价4600元/平方米，最低清水限价19000元/平方米；高新区在所有区域中起拍楼面地价、最高土地限价和清水住宅限价均最高，从已公布的信息来看，清水限价从32000元/平方米被刷新至34500元/平方米。天府新区4宗地对应清水限价均最低19000元/平方米，最高24000元/平方米。

在今年成都首批次50宗涉宅用地（含37宗纯住宅用地）出让活动中，合计出让面积3124亩，均采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施，并以“限价竞买+抽签竞得”的方式进行拍卖。最终成交44宗，成交用地面积约171.03万平方米，成交金额393.1亿元，溢价率4.62%。

中指院数据显示，成都首批次房地价差进一步扩大，即使按土地最高限价计算，超半数地块的房地价差超过10000元/平方米（清水最高销售均价-土地最高限价），而去年第三批次仅有2宗地块的房地价差超过10000元/平方米，大部分地块集中在8000元/平方米左右，房地价差扩幅明显，平均房地价差提升近2000元/平方米。

2022年首批次房地产价差超过10000元/平方米的地块中，近七成地块来自于“5+2”区域，位列前三的地块分别为武侯区人南片区39亩，房地价差高达16900元/平方米；锦江区锦江工业园127亩，房地价差为14600元/平方米；高新区大源51亩，房地价差为13900元/平方米。

中指院认为，目前房地产市场下行，叠加多轮疫情影响，供应缩量，需求端观望情绪延续。但成都房地产市场仍然具备良好的韧性。2021年已公布常住人口变化的一线和新一线城市中，成都人口增量排名全国第一，吸引24.5万人来蓉，市场需求充足。

在引才留才方面，根据成都市第十四次党代会报告，五年来，成都创新推出人才新政，吸引超60万青年大学生落户，全市人才总量增至587.6万人。根据《中国城市人才吸引力排名：2022》统计显示，五年来，成都人才净流入占比逐渐增加，对高学历人才和年轻人吸引力增强。2021年成都硕士及以上人才流入占比、应届生人才流入占比分别为4.2%、4.7%，分别位列全国第四、第二，对高学历人才和年轻人才保持较高吸引力。