新房的定价跟哪些因素有关系？

时间： 2022-09-23 00:12     浏览量：530

众所周知，房价的价格定位由多种因素构成。一般而言，房价(房地产价格)是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。

第一、土地成本

土地出让金，是土地成本中的主要部分，如征地补偿费、拆迁安置补偿费、土地平整费等，通常土地成本占房价的30%~40%。

近些年伴随地价不断攀升，土地成本占比也逐步升高，成为推动房价上涨的重要因素。一线城市土地成本占比可达 40%~50%，竞相地块更高。

第二、建筑安装成本

建筑安装成本包括住宅建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费、公共配套工程费、环卫绿化工程费等，整体算下来，一般占房价的20%~35%，精装修的楼盘会更高些。在大城市中由于房价较高，建筑安装成本占比相对更低。

第三、销售管理成本

销售管理成本一般占房价10%~15%，包括开发商经营管理成本、广告宣传、营销代理、资金财务成本及其他费用等。房企不同，销售管理成本占比差别较大此外市场不景气时，销售成本会明显提高，有些海景房可达10% 以上。

第四、房地产相关税费成本

开发商从拿地到销售需缴纳的税费一般占房价的12%~15%。主要涉及税种有增值税、企业所得税及契税等，不同城市的税费缴纳比例和金额会有一些差别。

第五、开发商利润

除去上述成本支出，剩下部分就是利润，一般占房价 8%~15%。当然有的楼盘拿地早，土地成本低，土地溢价率更高，因而利润相比更高。

因而，房价的走向并不是按普通人的意向而变的。一个房屋售价的构成=地价+建安成本+税费+销售管理成本+开发商利润。一个地区的同块地价，往往相差不多，可挤压的空间很小。如果需要变动，那么只有建安成本挤压空间较大。